Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? – Csorba Dániel a DanDan és a Magyar Villák Magazin társalapítója válaszol

Hogyan látod jelenleg a magyar ingatlanpiac állapotát? Inkább stagnálásról, élénkülésről vagy kivárásról beszélhetünk?

Csorba Dániel: Egyértelműen kivár a piac. Olyan robbanásszerű árnövekedésre már nem számítok, mint a 25-ös évben volt kétszer is, de egy 10% körülit ez az év is tartogat nekünk.

Mennyire egységes a piac, vagy inkább erősen széttartó folyamatok zajlanak?

Cs. D.: A piac a valódi résztvevők szempontjából egészséges, a teljes lakosság perspektívájából viszont burleszkbe hajlik.

Mennyire érezhető a választások hatása a piacon? Megjelent már a kivárás a vevők vagy az eladók részéről?

Cs. D.: Már 1,5 hónapja ebben a kivárásos szakaszban vagyunk, ha minden jól megy még 1 hét és megnyugszik mindenki.

A korábbi ciklusok alapján mire lehet számítani a választások után az ingatlanpiacon?

Cs. D.: A vásárlók és az eladók megnyugszanak, újra 4 évet előre fognak látni.

Többször mondod, hogy most jó lehet beszállni. Mi áll ennek a hátterében?

Cs. D.: Én nem azt mondom, hogy most jó beszállni, hanem hogy egyre nehezebb lesz, azaz bármikor is vásárolsz ingatlant, az utólag mindig a legjobb döntés.

Mennyire erős jelenleg a vevők alkupozíciója?

Cs. D.: Az elmúlt pár hónapban jó tárgyalási pozíciójuk volt, de jellemző, hogy a tulajdonosok, nagyon lassan fogadják el a csökkenő kereslet által vezérelt piacot, azaz az árcsökkentésre, nagyobb alkukra a lejtmenet kezdete után jó pár hónappal hajlandóak. Viszont, ahogy most látom és több kollégámmal is beszélve, ez a választások után bármi is lesz, javulni fog, így a kivárásos stratégia beválhat.

Mennyire jellemző, hogy az irányárhoz képest jelentős engedményt lehet elérni?

Cs.D.: Ingatlan válogatja. Hallottam már nagy áralkukról, akár 30-40%-ról is, de az sosem nálunk történik. Mi az esetek 80%-ban 5-10%-on belül maradunk.

Hol tartanak most az árak a korábbi csúcsokhoz képest?

Cs. D.: 3-5%-os árcsökkenést lehet tapasztalni november vége óta. De figyelembe véve, hogy az eurostat friss utolsó negyedéves statisztikája alapján az elmúlt 10 évben 280%-kal nőttek az árak, van hová normalizálódni.

Látsz már olyan szegmenseket vagy lokációkat, ahol elindult az emelkedés?

Cs. D.: Olyat látok, ahol meg se torpant. Budapest XI. és XIII. kerülete az örök fekete ló ebben a témában. De a nagyobb városoknál is mint pl. Debrecen, ugyanez megfigyelhető.

Mennyire befolyásolja a hitelkamatok alakulása a keresletet?

Cs. D.: Ahogy az utolsó negyedévben megfigyelhettük erőteljesen meg tudja dobni a keresletet, de ahogy ezzel egy időben kilőttek az árak, a vásárlók pár hét alatt elillantak a piacról, mert nem voltak hajlandók minden áron ingatlant vásárolni.

A jelenlegi gazdasági környezet inkább segíti vagy visszafogja a piacot?

Cs. D.: Az árnövekedésre volt közvetlen hatása, majd ezen keresztül visszafogta az adásvételek számát.

Befektetőként most inkább venni, tartani vagy kivárni érdemes?

Cs. D.: Jó pár befektető 2-3 hónappal ezelőtt zárta a pozícióját és eladta az ingatlanait, egy lejtmenetre és új beszállóra várva. Én nem látok ilyen lejtmenetet, de mivel soha nem látott magasságokban van az ingatlanok árai, így aki ki akart szállni, annak ez egy valóban jó időpont volt.

Milyen típusú ingatlanokban látod most a legnagyobb potenciált?

Cs. D.: Sok kreatív koncepcióval keresnek meg minket, most az egyik kedvencem, egy olyan koncepció, ahol prefab épületekkel akarják megújítani az egész iparágat. Van sok lerágott csont, de a kivételes megtérülés, itt is sokszor az új koncepciók mentén fedezhetőek fel.

Mit látsz: inkább félelem vagy kivárás van most a piacon?

Cs. D.: Első sorban kivárás.

Mi az a leggyakoribb tévhit, amivel most találkozol?

Cs. D.: Ingatlanpiaci lufi. Mindenki egy jövőbeli kipukkanástól tart, de nincsenek olyan számok, tendenciák, amiktől ez meg tudna történni.

Hol látod a piacot 1–2 éven belül?

Cs. D.: Nem látom azt a folyamatot, ami letörné az árakat, vagy megtorpantaná a növekedést. A piacot átlagemberek alkotják. A vásárlók nagyon nagy százaléka, saját tulajdonból száll át egy másikba, ahol az árnövekedés nem érinti negatívan a vásárlását, hiszen el is ad hozzá. A másik része pedig a felső 20-30%-hoz tartozik, akinek a fizetése bőven az infláció felett növekszik, így nem érinti olyan mélyen az elszabadult árak. Ők alkotják a piacot. A fennmaradó 70-80% pedig egyre távolabb kerül a vásárlástól, de nincs is hatásuk a piacra.

Mi az az egy tanács, amit most minden ingatlanvásárlónak adnál?

Cs. D.: Ez a mondat tud rosszul öregedni, de azt, hogy minél korábban szállnak be, annál jobban járnak. Ezt a honi lakásvásárlók 95%-a meg tudja erősíteni.