Was erwartet den Immobilienmarkt im Jahr 2026? – Csorba Dániel, Mitgründer von DanDan und dem Magazin Magyar Villák, beantwortet unsere Fragen

Wie beurteilen Sie derzeit die Lage des ungarischen Immobilienmarktes? Befindet sich der Markt eher in einer Phase der Stagnation, der Belebung oder des Abwartens?

Csorba Dániel: Der Markt befindet sich eindeutig in einer Phase des Abwartens. Mit einem explosionsartigen Preisanstieg wie im Jahr 2025 – als die Preise gleich zweimal sprunghaft gestiegen sind – rechne ich nicht mehr. Dennoch halte ich einen Anstieg von etwa 10 % in diesem Jahr für realistisch.

Wie einheitlich entwickelt sich der Markt oder beobachten wir eher sehr unterschiedliche Tendenzen?

Cs. D.: Aus Sicht der tatsächlichen Marktteilnehmer ist der Markt gesund. Aus der Perspektive der Gesamtbevölkerung hingegen entwickelt sich die Situation beinahe zu einer Groteske.

Wie stark sind die Auswirkungen der Wahlen bereits auf dem Markt zu spüren? Warten Käufer und Verkäufer bereits ab?

Cs. D.: Wir befinden uns bereits seit etwa anderthalb Monaten in dieser Abwartephase. Wenn alles gut läuft, dürfte sich die Situation innerhalb der nächsten Woche wieder beruhigen.

Was ist auf Grundlage früherer Wahlzyklen nach den Wahlen auf dem Immobilienmarkt zu erwarten?

Cs. D.: Käufer und Verkäufer werden wieder Vertrauen gewinnen und erneut in einem Zeithorizont von vier Jahren planen können.

Sie sagen häufig, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Einstieg sei. Was steckt hinter dieser Aussage?

Cs. D.: Ich sage nicht, dass jetzt der perfekte Zeitpunkt zum Kaufen ist. Ich sage vielmehr, dass es künftig immer schwieriger werden wird. Rückblickend betrachtet war der Immobilienkauf fast immer die richtige Entscheidung – unabhängig vom Zeitpunkt.

Wie stark ist derzeit die Verhandlungsposition der Käufer?

Cs. D.: In den vergangenen Monaten hatten Käufer eine recht gute Verhandlungsposition. Allerdings brauchen Eigentümer meist lange, um zu akzeptieren, dass eine sinkende Nachfrage auch niedrigere Preise bedeutet. Sie sind häufig erst einige Monate nach Beginn eines Marktabschwungs bereit, ihre Preisvorstellungen zu reduzieren oder größere Preisnachlässe zu gewähren. Nach meiner Einschätzung und nach Gesprächen mit Kollegen wird sich diese Situation jedoch nach den Wahlen – unabhängig vom Wahlausgang – verbessern. Eine abwartende Strategie könnte sich daher durchaus auszahlen.

Wie häufig lassen sich derzeit deutliche Preisnachlässe gegenüber dem Angebotspreis erzielen?

Cs.D.: Das hängt ganz von der jeweiligen Immobilie ab. Ich habe schon von Preisnachlässen von 30 bis 40 % gehört, allerdings nie bei unseren eigenen Transaktionen. Bei rund 80 % unserer Verkäufe liegt der endgültige Verkaufspreis innerhalb von 5 bis 10 % des Angebotspreises.

Wo stehen die Immobilienpreise derzeit im Vergleich zu den bisherigen Höchstständen?

Cs. D.: Seit Ende November beobachten wir Preisrückgänge von etwa 3 bis 5 %. Berücksichtigt man jedoch, dass die Immobilienpreise in Ungarn laut den neuesten Quartalsdaten von Eurostat innerhalb der vergangenen zehn Jahre um rund 280 % gestiegen sind, besteht durchaus Spielraum für eine Normalisierung.

Gibt es bereits Marktsegmente oder Regionen, in denen die Preise wieder steigen?

Cs. D.: Es gibt Regionen, in denen die Preisentwicklung überhaupt nicht zum Stillstand gekommen ist. Die Budapester Bezirke XI und XIII gehören seit Jahren zu den stärksten Standorten. Ähnliche Entwicklungen sehen wir auch in größeren Städten wie Debrecen.

Wie stark beeinflussen die Hypothekenzinsen derzeit die Nachfrage?

Cs. D.: Wie wir im letzten Quartal gesehen haben, können günstigere Finanzierungsmöglichkeiten die Nachfrage erheblich steigern. Gleichzeitig sind jedoch auch die Preise deutlich gestiegen, sodass viele Käufer den Markt innerhalb weniger Wochen wieder verlassen haben, weil sie nicht bereit waren, Immobilien um jeden Preis zu kaufen.

Unterstützt das derzeitige wirtschaftliche Umfeld den Immobilienmarkt oder bremst es ihn eher?

Cs. D.: Zunächst hat es den Preisanstieg unmittelbar begünstigt. Die gestiegenen Preise wiederum haben anschließend die Zahl der Immobilientransaktionen gebremst.

Sollten Investoren derzeit eher kaufen, halten oder abwarten?

Cs. D.: Viele Investoren haben ihre Positionen bereits vor zwei bis drei Monaten geschlossen und ihre Immobilien verkauft, weil sie auf einen Preisrückgang und einen späteren Wiedereinstieg hoffen. Ich persönlich sehe einen solchen Preisverfall derzeit nicht. Angesichts der historisch hohen Immobilienpreise war es jedoch durchaus ein guter Zeitpunkt für diejenigen, die aussteigen wollten.

Bei welchen Immobilientypen sehen Sie derzeit das größte Potenzial?

Cs. D.: Wir erhalten viele Anfragen zu kreativen Konzepten. Eines meiner aktuellen Lieblingsprojekte basiert auf der Idee, die gesamte Branche mithilfe von Fertigbauweisen (Prefab) zu erneuern. Es gibt viele längst bekannte Konzepte, doch außergewöhnliche Renditen entstehen meist dort, wo innovative Ideen umgesetzt werden.

Ist der Markt derzeit eher von Angst oder vom Abwarten geprägt?

Cs. D.: Vor allem vom Abwarten.

Welchem Irrtum begegnen Sie derzeit am häufigsten?

Cs. D.: Dem Mythos einer Immobilienblase. Viele Menschen rechnen mit einem bevorstehenden Platzen der Blase. Ich sehe jedoch keinerlei Zahlen oder Entwicklungen, die ein solches Szenario rechtfertigen würden.

Wo sehen Sie den Markt in den kommenden ein bis zwei Jahren?

Cs. D.: Ich erkenne derzeit keine Entwicklung, die die Preise nachhaltig sinken lassen oder das Wachstum stoppen könnte. Der Markt wird letztlich von ganz normalen Menschen getragen. Ein großer Teil der Käufer verkauft zunächst eine eigene Immobilie und kauft anschließend eine andere. Steigende Preise wirken sich deshalb auf sie kaum negativ aus, da sie gleichzeitig auch von höheren Verkaufspreisen profitieren. Die übrigen aktiven Käufer gehören überwiegend zu den einkommensstärksten 20 bis 30 % der Bevölkerung. Ihre Einkommen steigen deutlich stärker als die Inflation, weshalb die hohen Immobilienpreise für sie weniger problematisch sind. Diese Gruppen bestimmen den Markt. Die verbleibenden 70 bis 80 % der Bevölkerung entfernen sich hingegen zunehmend vom Traum vom Eigenheim, haben jedoch kaum noch Einfluss auf das Marktgeschehen.

Welchen einen Rat würden Sie heute jedem Immobilienkäufer mit auf den Weg geben?

Cs. D.: Dieser Satz könnte eines Tages schlecht altern, aber ich würde sagen: Je früher man in den Immobilienmarkt einsteigt, desto besser wird man langfristig dastehen. Ich bin überzeugt, dass 95 % der ungarischen Eigenheimbesitzer dieser Aussage zustimmen würden.